國內(nèi)大宗物業(yè)交易量創(chuàng)歷史新高達2307億元

創(chuàng)紀錄的不只是房地產(chǎn)銷售規(guī)模，中國大宗物業(yè)交易規(guī)模也在2017年達到新高。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)，2017年大宗物業(yè)交易量高達2307億，較2016年上漲25%，創(chuàng)下歷史最高值。

從城市看，上海仍是是投資最活躍的市場，占整個大宗物業(yè)交易市場的55%，其全年成交額超過1100億，是首個單年交易金額破千億的國內(nèi)城市。創(chuàng)歷史記錄的城市還有北京和廣州，北京交易額突破400億，廣州交易額接近250億。

從物業(yè)類型看，寫字樓在整個大宗物業(yè)交易市場的地位不可撼動，占交易總額的56%。工業(yè)物流地產(chǎn)成交金額達到123億元，大幅增長400%以上。購物中心交易額也穩(wěn)步上漲達到280億元。

從資金來源看，內(nèi)資仍是市場主要的動能，其中內(nèi)資地產(chǎn)基金為成長最迅速的投資者，投資占比由13%成長至27%。同時，外資也表現(xiàn)更活躍，以凱德、基匯資本、PAG、吉寶資本等外資買家為例，他們貢獻全年交易額的20%，占比較2016提升了6%。

根據(jù)CBRE大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌，2017年大宗物業(yè)交易規(guī)模創(chuàng)歷史新高與兩個因素有關。一是經(jīng)濟形勢的超預期發(fā)展下的需求增長和投資信心。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2017年中國GDP增長6.9%，這是2011年以來GDP的首次反彈。二是海外房地產(chǎn)投資受限制下的境內(nèi)投資熱度回暖。自2016年末開始，房地產(chǎn)境外投資就提高了門檻，錢出去更難了，業(yè)內(nèi)人士認為，出不去的錢在很大程度上用在了國內(nèi)投資上。

另外，李凌認為2017年大宗物業(yè)交易投資的重要特征還有國家政策帶來的趨勢性房地產(chǎn)投資機會。比如住房租賃政策支持下長租公寓的爆發(fā)式投資機會和一線城市建設用地總量控制下的存量市場投資機會。

以長租公寓為例，在政策、土地供應、金融創(chuàng)新等利好下，中介公司、資本方和開發(fā)商展開了長租公寓市場的競逐。開發(fā)商在長租公寓的布局可以作為參考，目前排名前十五的房企中至少有10家已涉足長租公寓，如碧桂園、華潤、萬科、保利及恒大等軍均創(chuàng)立了自己的長租公寓品牌。

在存量市場方面，城市更新成為2017年房地產(chǎn)市場上的熱度關鍵詞之一，在公開土地市場競拍中越來越難拿到土地的開發(fā)商們紛紛將眼光投向存量市場。克爾瑞的一份研究報告顯示，并購拿地在當前已經(jīng)成為開發(fā)商拿地的最主要方式。

進入2018年，李凌判斷國內(nèi)大宗物業(yè)交易市場仍將保持活躍。從城市看，他認為一線城市核心類資產(chǎn)投資機會有限，租賃市場基本面向好的次中心和新興區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為交易熱點。同時，成都、杭州、南京、武漢等高潛力二線城市核心區(qū)域物業(yè)的關注度將進一步提升。從物業(yè)類型看，他表示，目前中國的高標準倉庫供應缺口仍然巨大，2018年物流地產(chǎn)依然存在全局性的機會。

值得一提的是，李凌也從開發(fā)商上角度給出一些投資建議。比如2018年起，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將進入這一波債務到期高峰，他建議大中型的開發(fā)商關注行業(yè)整合中的收購兼并機會。在商業(yè)地產(chǎn)需求最活躍的一線城市，開發(fā)商應對優(yōu)質(zhì)商辦項目積極增持。在快速城市化的二線城市，開發(fā)商應積極增加二線城市核心區(qū)和人口流入新興區(qū)的商業(yè)土地和項目儲備。